III. Was gilt, wenn der Ver­käu­fer ge­gen § 433 Abs. 1 S. 2 BGB ver­stößt?

2. Was ist ein Rechts­man­gel (§ 435 BGB)?

Ein Rechts­man­gel liegt nach § 435 BGB vor, wenn ein Dritter in Be­zug auf die Kaufsa­che Rechte ge­gen den Käu­fer gel­tend ma­chen kann, die nicht zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer ver­ein­bart wur­den. Er­fasst sind:

• ding­li­che Rechte Dritter (Pfand­rechte, Nieß­brauch, Grund­schuld)
• schuld­recht­li­che Rechte Dritter, so­weit diese Dritt­wir­kung ha­ben (§ 566 Abs. 1 BGB, § 581 Abs. 2 BGB, § 986 Abs. 2 BGB)
• das all­ge­meine Per­sön­lich­keits­recht ei­nes Dritten (insb. Recht am ei­ge­nen Bild)

Prak­tisch er­folgt ins­be­son­dere bei Grund­stückskauf­ver­trä­gen die Über­nahme von Grund­schulden un­ter An­rech­nung auf den Kauf­preis - dies sind dann "im Kauf­ver­trag über­nom­mene" Rechte im Sinne von § 435 BGB.

Eine ge­wisse Er­wei­te­rung sieht § 435 S. 2 BGB vor: Wenn ein Recht zwar nicht be­steht, aber im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, wird ein Rechts­man­gel fin­giert. Denn die­ses Recht kann durch gut­gläu­bi­gen Er­werb ei­nes Dritten vom Ein­ge­tra­ge­nen (§ 892 BGB) zur Ent­ste­hung ge­lan­gen.

Nicht hin­rei­chend ist es hin­ge­gen, wenn zwar ein Recht ei­nes Dritten be­steht, aber nicht im Grund­buch ein­ge­tra­gen wurde und der Käu­fer keine po­si­tive Kennt­nis hier­von hat­te. Denn dann er­lischt das Recht durch gut­gläu­bi­gen Er­werb (§ 892 BGB). Erst recht ge­nügt es nicht, wenn sich ein Dritter zu Un­recht ei­nes Rechts am ge­kauf­ten Ge­gen­stand be­rühmt. Dies mag zwar Rechts­ver­tei­di­gungs­kos­ten ver­ur­sa­chen, löst je­doch keine Ge­währ­leis­tungs­an­sprü­che aus.

Aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen vom Rechts­man­gel­be­griff sind öf­fent­li­che Ab­ga­ben und Las­ten (§ 436 Abs. 2 BGB). Da­hin­ter steht die Über­le­gung, dass sol­che Ab­ga­ben ver­kehrs­üb­lich sind und durch den Ver­käu­fer nicht be­sei­tigt wer­den kön­nen.