A. Was ist eine Hy­po­thek und wel­che For­men gibt es?

IV. Ist die In­halts­än­de­rung ei­ner Hy­po­thek zu­läs­sig?

Es gibt drei ver­schie­dene Fall­grup­pen der In­halts­än­de­rung ei­ner Hy­po­thek. Dies In­halts­än­de­rung er­mög­licht es, eine an­dere For­de­rung mit dem be­reits be­stell­ten Grund­pfand­recht zu si­chern. Nach­teile wie hö­here Kos­ten und Rang­ver­lust wer­den da­her ver­mie­den. Vor­aus­set­zung je­der In­halts­än­de­rung sind Ei­ni­gung und Ein­tra­gung in das Grund­buch gem. §§ 877, 873, 874, 876 BGB.

• For­de­rungs­aus­wechs­lung (§ 1180 BGB)

Nach § 1180 BGB ist es mög­lich, an die Stelle der ge­si­cher­ten For­de­rung eine an­dere For­de­rung mit der Hy­po­thek zu si­chern; der Rang der Hy­po­thek wird hier­durch je­doch nicht be­ein­träch­tigt.

Fol­gende Vor­aus­set­zun­gen sind für die For­de­rungs­aus­wechs­lung ohne Gläu­bi­ger­wech­sel zu er­fül­len (§§ 1180 Abs. 1 S. 2, 873, 877 BGB):

1. Ei­ni­gung zwi­schen Gläu­bi­ger und Ei­gen­tü­mer über den Wech­sel der zu si­chern­den For­de­run­gen.
2. Ein­tra­gung in das Grund­buch mit der For­de­rungs­be­zeich­nung ent­spre­chend § 1115 BGB.
3. Be­schrän­kung der Höhe der For­de­rung auf die zu­vor ge­si­cherte For­de­rung; über­schie­ßende Höhe ist eine Neu­be­grün­dung.
4. Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung gem. §§ 19, 20 GBO.

Bei ei­nem Gläu­bi­ger­wech­sel muss ne­ben den zu­vor ge­nann­ten Vor­aus­set­zun­gen die Zu­stim­mung des Hy­po­the­kengläu­bi­gers über die Ei­ni­gung zwi­schen Ei­gen­tü­mer und neuem Gläu­bi­ger vor­lie­gen (§ 1180 Abs. 2 S. 1 BGB). Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung des neuen Gläu­bi­gers ist hin­ge­gen nicht er­for­der­lich.

In Folge der For­de­rungs­aus­wechs­lung er­wirbt der neue Gläu­bi­ger die Hy­po­thek; da­mit sind die §§ 1117, 1139, 1163 Abs. 1, Abs. 2 BGB an­wend­bar. Die Ein­re­den rich­ten sich nun nach der neuen For­de­rung iSd § 1137 BGB.

• Tei­lung der Hy­po­thek

Die Tei­lung der For­de­rung führt auf­grund der Ak­zes­so­rie­tät auch zur Tei­lung der Hy­po­thek (§§ 1151, 1152 BGB). Im BGB sind Tei­lungs­ge­schäfte nicht ex­pli­zit ge­re­gelt; da­her set­zen die §§ 1151, 1152 BGB Zu­läs­sig­keit der Teil­bar­keit vor­aus. Dem­nach ist die Tei­lung ge­setz­li­che Folge an­de­rer Rechts­ge­schäf­te, wie z.B. bei der Ab­spal­tung ein­zel­ner Teile der For­de­rung im Rah­men der Teilab­tre­tung nach § 1154 BGB.

• Um­wand­lung der Hy­po­thek

Eben­falls kommt eine Um­wand­lung der Hy­po­thek in ein Grund­recht an­de­rer Art in Be­tracht, die eine Zu­stim­mung Drit­ter nicht er­for­der­lich macht (§§ 1186, 1198 BGB).

Als Bei­spiel der Um­wand­lung kommt die nach­träg­li­che Um­wand­lung der Brief- in eine Buch­hy­po­thek bzw. -grund­schuld in Be­tracht. Dies er­for­dert die Ein­tra­gung des Briefaus­schlus­ses im Grund­buch und das Un­brauch­bar­ma­chen des Brie­fes (§ 69 GBO). Soll hin­ge­gen die Buch­hy­po­thek in eine Brief­hy­po­thek um­ge­wan­delt wer­den, kommt der Über­gabe des Brie­fes keine es­sen­ti­elle Be­deu­tung zu, da der Gläu­bi­ger be­reits In­ha­ber des ding­li­chen Rechts ist. Er­for­der­lich ist le­dig­lich die Aus­hän­di­gung (§ 60 BGB).

Auf­grund der Ähn­lich­keit zur For­de­rungs­aus­wechs­lung kommt es zu ei­ner an­lo­gen An­wen­dung des § 1180 BGB. Auch kön­nen beide In­sti­tute mit­ein­an­der ver­bun­den wer­den.