9. Ka­pi­tel: Was sind Grund­pfand­rech­te?

A. Was ist eine Hy­po­thek und wel­che For­men gibt es?

Die Hy­po­thek ist ein be­schränkt ding­li­ches Recht an ei­nem Grund­stück zur Si­che­rung ei­ner dem Hy­po­the­kengläu­bi­ger (Hy­po­the­kar) zu­ste­hen­den For­de­rung. Sie ist ak­zes­so­risch zu der zu si­chern­den For­de­rung. Die Hy­po­thek er­mög­licht dem Hy­po­the­kengläu­bi­ger bei Fäl­lig­keit sei­ner For­de­rung Be­frie­di­gung durch Zah­lung ei­ner Geld­summe aus dem Grund­stück zu er­lan­gen (§ 1113 Abs. 1 BGB).

Es gilt der sa­chen­recht­li­che Ty­pen­zwang, so­dass die Par­teien an die in den §§ 1113 ff. BGB be­schrie­be­nen For­men ge­bun­den sind. Es gilt fol­gende For­men zu un­ter­schei­den:

• Brief- und Buch­hy­po­thek: § 1116 Abs. 1 BGB nennt den Re­gel­fall der Hy­po­thek (Brief­hy­po­thek), bei der ein Hy­po­the­ken­brief er­teilt wird.
• Ver­kehrs- und Si­che­rungs­hy­po­thek: Die Ver­kehrs­hy­po­thek ist vor al­lem in der Pra­xis re­le­vant, je­doch ist sie im BGB nicht aus­drück­lich ge­nannt. Ver­kehrs­hy­po­the­ken sind im Zwei­fel Brief­hy­po­the­ken. Eine Si­che­rungs­hy­po­thek ist hin­ge­gen stets eine Buch­hy­po­thek.
• Ein­zel- und Ge­samt­hy­po­thek; Fremd- und Ei­gen­tü­merhy­po­thek: Ein­zel- und Ge­samt­hy­po­thek (§ 1132 Abs. 1 S. 1 BGB) sind durch die Zahl der haf­ten­den Grund­stücke zu un­ter­schei­den. Fremd- und Ei­gen­tü­merhy­po­thek un­ter­schei­den sich durch die Per­son des Be­rech­tig­ten.
• Til­gungs- und Ein­heits­hy­po­thek: Die Til­gungs­hy­po­thek zeich­net sich da­durch aus, dass gleich blei­bende Zins- und Til­gungs­bei­träge ge­leis­tet wer­den, wo­durch die ge­si­cherte For­de­rung re­du­ziert wird mit der Fol­ge, dass die Fremd­hy­po­thek teil­weise in eine Ei­gen­tü­merhy­po­thek bzw. in eine Ei­gen­tü­mergrund­schuld (§ 1117 BGB) um­ge­wan­delt wird. Bei der Ein­heits­hy­po­thek wer­den im Rang gleich­ste­hende oder räum­lich auf­ein­an­der­fol­gende Hy­po­the­ken des­sel­ben Gläu­bi­gers am sel­ben Grund­stück zu­sam­men­ge­fasst.
• Kraft Ge­set­zes ent­ste­hende Hy­po­the­ken­for­men: Eine rechts­ge­schäft­li­che Be­stel­lung von Hy­po­the­ken ist nicht er­for­der­lich. Sie kön­nen auch kraft Ge­set­zes ent­ste­hen. Die so ent­ste­hen­den Hy­po­the­ken sind Si­che­rungs­hy­po­theken (z.B. die Zwangs- und Ar­res­thy­po­thek nach §§ 868 ff., 932 BGB ZPO).