F. Was ist das An­wart­schafts­recht im Im­mo­bi­li­ar­sa­chen­recht?

I. Wie ent­steht ein An­wart­schafts­recht im Im­mo­bi­li­ar­sa­chen­recht?

Der Recht­spre­chung des BGH und der herr­schen­den Lehre fol­gend ist also wie dar­ge­stellt da­von aus­zu­ge­hen, dass im Zu­sam­men­hang mit ei­nem Grund­stückser­werb ein An­wart­schaft­recht be­grün­det wer­den kann.

Um dem Er­wer­ber ein An­wart­schafts­recht zu­zu­spre­chen, müs­sen al­ler­dings fol­gende Vor­aus­set­zun­gen er­füllt sein:

1. Auf­las­sung zwi­schen Ver­äu­ße­rer und Er­wer­ber
2. Er­tei­lung der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung
3. An­trags­stel­lung durch den Er­wer­ber
4. Keine Zu­rück­wei­sung des An­trags durch das Grund­buchamt

Eine An­trags­stel­lung zur Ein­tra­gung des Er­wer­bers in das Grund­buch durch den Ver­äu­ße­rer, der ge­mäß § 13 Abs. 1 GBO zur An­trags­stel­lung be­rech­tigt ist, reicht für die Ent­ste­hung ei­nes An­wart­schafts­rechts nicht aus. Der Hin­ter­grund hier­für ist, dass der Ver­äu­ße­rer sei­nen An­trag nach § 31 GBO bis zur tat­säch­lich er­folg­ten Ein­tra­gung zu­rück­zie­hen kann und da­her noch in der Lage wä­re, den Ei­gen­tumser­werb ein­sei­tig zu ver­hin­dern.

Wei­ter be­steht Ei­nig­keit, dass die bloße Vor­mer­kung (§ 883 BGB) kein An­wart­schafts­recht be­grün­det. Es wird al­ler­dings dar­über ge­strit­ten, ob die Vor­mer­kung zu­sam­men mit der Auf­las­sung zur Ent­ste­hung ei­nes An­wart­schafts­rechts führt.

Nach ei­ner Auf­fas­sung ist dies nicht der Fall. Schließ­lich solle mit der Ver­bin­dung bei­der Rechts­po­si­tio­nen ein neu­es, streng ak­zes­so­ri­sches und dem Voll­recht nicht we­sen­s­ähn­li­ches Rechts­ge­bilde ent­ste­hen, wel­ches keine Vor­stufe zum Voll­recht des Grund­stücksei­gen­tums dar­stel­le.

Die wohl vor­herr­schende Auf­fas­sung geht je­doch da­von aus, dass durch die Kom­bi­na­tion von Auf­las­sung und Vor­mer­kung ein An­wart­schafts­recht ent­steht. Das Vor­lie­gen ei­nes Ein­tra­gungs­an­trags sei keine zwin­gende Vor­aus­set­zung. Au­ßer­dem könne der Ver­äu­ße­rer ab dem Zeit­punkt, ab dem die Vor­mer­kungsvor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, die Rechts­po­si­tion des Er­wer­bers durch ein­sei­tige Ver­fü­gungen nicht mehr zer­stö­ren (vgl. §§ 883 Abs. 2, 888 Abs. 1 BGB).