Selbstkontrollaufgabe: Bei Grundstücksgeschäften ist es üblich, dass der Käufer den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer zahlt, sondern auf ein sog. "Anderkonto" (also einem im fremden Namen geführten, vom sonstigen Vermögen getrennten treuhänderischen Bankkonto) des Notars überweist. Der Notar gibt das vom Käufer erhaltene Geld erst für den Verkäufer frei, wenn die Eintragung des Käufers im Grundbuch (§ 873 BGB) erfolgt ist. So gewährleistet er die Einhaltung der Einrede des § 320 Abs. 1 BGB; ohne das Anderkonto müsste eine der Parteien in Vorleistung treten, da die Eintragung von ihnen nicht zeitlich beherrschbar ist, sondern vom zuständigen Amtsgericht (wo das Grundbuch geführt wird) abhängig ist. Wann tritt bei einer solchen Zahlung auf ein Anderkonto Erfüllung der Kaufpreisschuld ein? |
Es kommen drei Zeitpunkte in Betracht: - Zunächst könnte man überlegen, den Notar als Zahlstelle des Verkäufers zu betrachten. Er würde dann wie dessen Bank agieren, das Anderkonto wäre letztlich ein Konto des Verkäufers. Dann wäre der Kaufpreis bereits mit Zahlungseingang auf dem Anderkonto eingegangen. Der Verkäufer müsste das Risiko tragen, dass der Notar die Gelder veruntreut (§ 266 StGB). Der Käufer würde das Risiko tragen, dass der Verkäufer insolvent wird und ein etwaiger Rückforderungsanspruch nicht mehr durchsetzbar ist.
- Andererseits könnte man hervorheben, dass der Notar insoweit gerade nicht nur als Gehilfe des Verkäufers agiert, sondern gerade beiden Parteien dient. Die Erfüllung der Kaufpreisschuld wäre dann erst mit Auszahlung des Geldes an den Verkäufer zu bejahen. Dann würde der Käufer das Risiko einer Veruntreuung (§ 266 StGB) der Gelder durch den Notar tragen, er müsste dann noch einmal leisten.
- Der BGH vertritt eine dritte Ansicht: Die Erfüllung tritt mit Auszahlungsreife ein - das heißt mit dem Zeitpunkt, an dem der Notar vereinbarungsgemäß das Geld an den Verkäufer auszahlen muss. Dies ist in der Regel mit der Eigentumsumschreibung bzw. mit der Übergabe des Grundstücks der Fall. Dadurch wird der Zeitpunkt zwischen den beiden oben genannten Extremen angesiedelt. Dies entspricht auch dem Willen des Notars: Bis zur Umtragung verwahrt er das Geld für den Käufer; danach handelt er im Interesse des Verkäufers.
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