B. Wie un­ter­schei­det sich die Grund­schuld von der Hy­po­thek?

I. Was ist eine Si­che­rungs­grund­schuld?

In der Re­gel wer­den Grund­schul­den als Kre­dit­si­che­rungs­mit­tel ein­ge­setzt und da­mit fast aus­schließ­lich zur Si­che­rung von For­de­run­gen be­stellt. Dazu dient die Si­che­rungs­grund­schuld, die in § 1192 Abs. 1a BGB nor­miert ist.

• Weil die Grund­schuld aber ge­rade nicht vom Be­stand der Haupt­for­de­rung ab­hängt, wird sie mit der zu si­chern­den For­de­rung mit­hilfe der sog. Si­che­rungs­a­b­rede ver­bun­den. Sie ist ein ei­gen­stän­di­ger Ver­trag und ist da­mit auch nur zwi­schen den ver­trags­schlie­ßen­den Par­teien wirk­sam.

In­halt die­ser Si­che­rungs­a­b­rede ist oft­mals die Ver­pflich­tung des Gläu­bi­gers, die Rechts­macht, die sich aus der Si­che­rungs­a­b­rede er­gibt, nur nach Maß­gabe des zu­grunde lie­gen­den Ver­tra­ges aus­zuü­ben. Im Prin­zip ver­fügt der Gläu­bi­ger also treu­hän­de­risch über die For­de­rung. Zu­dem lässt sich der Schuld­ner bei Be­glei­chung der per­sön­li­chen Schuld einen An­spruch auf Über­tra­gung der Grund­schuld ein­räu­men. Auch ein Aus­schluss der Über­tra­gung der Grund­schuld auf Dritte ist mög­lich.

Wich­tig ist, dass die Si­che­rungs­a­b­rede vom ei­gent­li­chen schuld­recht­li­chen Ver­trag zu tren­nen ist. Ist der Si­che­rungs­ver­trag un­wirk­sam, hat der Si­che­rungs­ge­ber einen Rück­ge­währan­spruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.