4. Ka­pi­tel: Wie wird man Ei­gen­tü­mer ei­ner un­be­weg­lichen Sa­che?

F. Was ist das An­wart­schafts­recht im Im­mo­bi­li­ar­sa­chen­recht?

Auch im Be­reich des Im­mo­bi­li­ar­sa­chen­rechts kön­nen An­wart­schafts­rechte ent­ste­hen und über­tra­gen wer­den. Im Grund­stücksver­kehr ist dies von ent­schei­den­der Be­deu­tung, weil sich der Ei­gen­tumser­werb in der Pra­xis un­ter an­de­rem durch die zwin­gende Be­tei­li­gung des Grund­buchamts über einen län­ge­ren Zeit­raum er­streckt und so für den Er­wer­ber wäh­rend die­ser Zeit ein er­höh­tes Si­che­rungs­be­dürf­nis be­steht.

Ein An­wart­schafts­recht be­steht grund­sätz­lich dann, wenn be­reits so viele Er­for­der­nisse zum Er­werb er­füllt sind, dass von ei­ner ge­si­cher­ten Rechts­po­si­tion des Er­wer­bers ge­spro­chen wer­den kann, der Ver­äu­ße­rer den Er­werbs­akt also nicht mehr ein­sei­tig ver­hin­dern kann.

Von Tei­len der Li­te­ra­tur wird al­ler­dings be­strit­ten, dass bei ei­nem Grund­stückser­werb ein An­wart­schafts­recht ent­steht.

So wird ver­tre­ten, dass zu kei­ner Zeit ein ding­li­ches An­wart­schafts­recht ent­ste­hen kann. Die nach § 873 Abs. 2 BGB bin­dende Ei­ni­gung solle dem Käu­fer keine ge­si­cherte Rechts­po­si­tion ver­mit­teln. Dies solle sich selbst nach An­trag­stel­lung nicht än­dern, da ge­gen § 17 GBO ver­sto­ßen wer­den könne und sich der An­trag auf Ein­tra­gung in das Grund­buch auch je­der­zeit er­le­di­gen kann. Auch ein wirt­schaft­li­ches Be­dürf­nis nach ei­ner Be­grün­dung ei­nes An­wart­schafts­rechts wird dem Er­wer­ber ab­ge­spro­chen, weil der schuld­recht­li­che Über­tra­gungs­an­spruch eine aus­rei­chende Kre­dit­si­cher­heit dar­stel­le.

Ei­ner an­de­ren Auf­fas­sung zu­folge solle ein An­wart­schafts­recht be­reits mit der nach § 873 Abs. 2 BGB bin­den­den Ei­ni­gung ent­ste­hen. Auch wenn der Ei­gen­tü­mer trotz­dem noch die Mög­lich­keit hät­te, den Er­werb­stat­be­stand zu zer­stö­ren, hin­dere die­ser Um­stand nicht dar­an, dem künf­ti­gen Er­wer­ber ein An­wart­schafts­recht zu­zu­spre­chen. Aus dem Schutz des § 161 BGB für das An­wart­schafts­recht an be­weg­lichen Sa­chen könne nicht ge­fol­gert wer­den, dass alle An­wart­schafts­rechte ebenso oder ver­gleich­bar stark ge­si­chert sein müss­ten.

Der BGH und die herr­schende Lehre be­ja­hen das Ent­ste­hen ei­ner An­wart­schaft erst im Zu­sam­men­wir­ken der bin­den­den Ei­ni­gung mit den grund­buch­recht­li­chen Vor­schrif­ten. Schließ­lich setze die Ei­gen­tumsüber­tra­gung eine Auf­las­sung und die Ein­tra­gung vor­aus. Vor­her könne nicht vom Vor­lie­gen ei­nes An­wart­schafts­rechts ge­spro­chen wer­den.