4. Ka­pi­tel: Wie wird man Ei­gen­tü­mer ei­ner un­be­weg­lichen Sa­che?

C. Was ist der rechts­ge­schäft­li­che Ei­gen­tumser­werb im Im­mo­bi­li­ar­sa­chen­recht?

Die Vor­schrif­ten, die für den rechts­ge­schäft­li­chen Ei­gen­tumser­werb an un­be­weg­lichen Sa­chen ein­schlä­gig sind, fin­den sich in den §§ 873 ff. und §§ 925 ff. BGB.

Voraus­set­zun­gen für den Ei­gen­tumser­werb ei­nes Grund­stücks sind

1. eine Ei­ni­gung zwi­schen Ver­äu­ße­rer und Er­wer­ber,

• Das Er­for­der­nis ei­ner Ei­ni­gung für die Ei­gen­tumsüber­tra­gung ist aus dem Re­ge­lungs­zu­sam­men­hang des § 929 BGB be­kannt. Im Kon­text der Über­eig­nung ei­nes Grund­stücks wird die Ei­ni­gung zwi­schen Ver­äu­ße­rer und Er­wer­ber als Auf­las­sung be­zeich­net, vgl. § 925 Abs. 1 BGB. Sie ist al­ler­dings, an­ders als eine schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung, un­ter dem Vor­be­halt des § 873 Abs. 1 BGB frei wi­der­ruf­lich. Die Auf­las­sung ist be­din­gungs­feind­lich.
• Da­her ist eine Auf­las­sung un­ter Vor­be­halt des Ei­gen­tums oder ei­ner Ein­räu­mung von Wi­der­rufs­mög­lich­kei­ten aus­ge­schlos­sen. Nicht aus­ge­schlos­sen sind al­ler­dings Rechts­be­din­gun­gen, also die ge­setz­li­chen Voraus­set­zun­gen an das Zu­stan­de­kom­men ei­nes wirk­sa­men Rechts­ge­schäfts.

2. die Ein­tra­gung der Rechts­än­de­rung in das Grund­buch,

• Maß­geb­lich für das Ein­tra­gungs­ver­fah­ren sind hier die Vor­schrif­ten der Grund­buchord­nung. Wich­tig sind der Ein­tra­gungs­an­trag nach § 13 GBO, die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung al­ler Be­trof­fe­nen (§§ 19, 20 GBO) und die Berück­sich­ti­gung von Vor­ein­tra­gun­gen nach § 39 GBO. Zu­dem ist es wich­tig zu wis­sen, dass auch bei Ver­stö­ßen ge­gen die Form­vor­schrif­ten der Auf­las­sung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB eine Kon­va­les­zenz mög­lich ist.

3. das Ei­nig­s­ein im Zeit­punkt des Ein­tritts der letz­ten Er­werbs­vor­aus­set­zung und 4. die Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Ver­äu­ße­rers.

Lie­gen alle Voraus­set­zun­gen für die Über­eig­nung vor, ist das Rechts­ge­schäft wirk­sam. Der Er­wer­ber wird so­mit Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks und han­delt bei wei­te­ren Ver­fü­gungen oder Be­las­tun­gen des Grund­stücks als Be­rech­tig­ter. Nach den Vor­schrif­ten der §§ 93, 94 Abs. 1, 96 BGB ge­hen auch die we­sent­li­chen Be­stand­teile des Grund­stücks in das Ei­gen­tum des Er­wer­bers über.